Αγορά ακινήτων από ημεδαπούς ή πολίτες κρατών-μελών της Ευρωπαϊκής Ένωσης

Κάθε Ελληνίδα και Έλληνας ή πολίτης της Ευρωπαϊκής Ένωσης μπορεί να αποκτήσει οποιοδήποτε ακίνητο επιθυμεί σε οποιοδήποτε σημείο της ελληνικής επικράτειας. Οι αγοραπωλησίες ακινήτων καταρτίζονται κατ’ αποκλειστικότητα εγγράφως με συμβολαιογραφική πράξη ενώπιον συμβολαιογράφου. Η κάθε αγοραπωλησία ακινήτου αποτελεί μια σημαντική διαδικασία, εξαιτίας κυρίως του υψηλού χρηματικού τιμήματος που διακινείται και των φορολογικών συνεπειών που ακολουθούν, λόγοι σοβαροί για να επιστήσουν την προσοχή όλων των συναλλασσόμενων.

Το δικηγορικό μας γραφείο, σε συνεργασία με έμπειρους συμβολαιογράφους και μηχανικούς ανά την Ελλάδα, αναλαμβάνει τη διεκπεραίωση της διαδικασίας κάθε είδους αγοραπωλησίας σε οποιοδήποτε περιοχή της χώρας. Ειδικότερα, το δικηγορικό μας γραφείο προβαίνει στον πλήρη έλεγχο των αρχικών τίτλων ιδιοκτησίας του κάθε ακινήτου στα κατά τόπους υποθηκοφυλακεία και κτηματολογικά γραφεία για χρονικό διάστημα είκοσι ετών πίσω, ώστε να αποφευχθούν φαινόμενα απάτης.

Για να πληροφορηθείτε για όλα τα απαιτούμενα δικαιολογητικά για την υλοποίηση μιας αγοραπωλησίας, αλλά και για οποιαδήποτε επιπλέον πληροφορία μη διστάσετε να επικοινωνήσετε μαζί μας.

Για τους αλλοδαπούς που επιθυμούν να αγοράσουν ακίνητο (κατοικία/σπίτι ή επαγγελματικό χώρο) σε περιοχή, η οποία πλέον δεν χαρακτηρίζεται ως "παραμεθόριος",

το δικηγορικό μας γραφείο -σε συνεργασία με έμπειρο συμβολαιογραφικό γραφείο- αναλαμβάνει το χειρισμό ολόκληρης της διαδικασίας έως την κατάρτιση των οριστικών τίτλων ιδιοκτησίας.

Απαραίτητα δικαιολογητικά αποτελούν: 1. Διαβατήριο της χώρας προέλευσης ή νόμιμη Άδεια Διαμονής και 2. η έκδοση Αριθμού Φορολογικού Μητρώου (Α.Φ.Μ.) από τις ελληνικές φορολογικές αρχές.

Επιπλέον, βάσει του άρθρου 36Α του νόμου 4146/2013, δίνεται πλέον η δυνατότητα σε αλλοδαπούς κατοίκους του εξωτερικού, πολίτες τρίτων χωρών, που δεν είναι μέλη της Ευρωπαϊκής Ένωσης, να αποκτήσουν πενταετή άδεια παραμονής (5 έτη) αγοράζοντας ή μισθώνοντας κάποιο ακίνητο στην Ελλάδα αξίας τουλάχιστον 250.000 ευρώ. Η εν λόγω 5ετής άδεια παραμονής χορηγείται στους άμεσα αγοραστές / ιδιοκτήτες αλλά και στα μέλη των οικογενειών τους, έχει διάρκεια πέντε ετών με ταυτόχρονη δυνατότητα ισόχρονης επέκτασης της διάρκειάς της και ουσιαστικά παρέχει σε αυτούς τη δυνατότητα να ταξιδεύουν ανενόχλητα σε όλες τις χώρες της Ευρωπαϊκής Ένωσης και της Συνθήκης Σέγκεν (Schengen) χωρίς να απαιτείται βίζα εισόδου για κάθε μία από τις χώρες αυτές. Τα κράτη που έχουν υπογράψει τη συνθήκη Σέγκεν (Schengen) είναι τα ακόλουθα: Βέλγιο, Βουλγαρία, Τσεχία, Δανία, Γερμανία, Εσθονία, Ελλάδα, Ισπανία, Γαλλία, Ισλανδία, Ιταλία, Κύπρος, Λεττονία, Λιχτενστάιν, Λιθουανία, Λουξεμβούργο, Ουγγαρία, Μάλτα, Ολλανδία, Νορβηγία, Αυστρία, Πολωνία, Πορτογαλία, Ρουμανία, Σλοβενία, Σλοβακία, Φινλανδία, Ελβετία, Σουηδία.

Αναλυτικότερα, το άρθρο 36Α του νόμου 4146/2013 που παρέχει το δικαίωμα χορήγησης πενταετούς άδειας παραμονής για τις οικογένειες που θα αποκτήσουν κάποιο ακίνητο (σπίτι, αστική κατοικία, εξοχική κατοικία, επαγγελματικό ακίνητο, βιομηχανικό ακίνητο κλπ.) στην Ελλάδα, ελάχιστης αξίας 250.000 ευρώ, έχει ως εξής:

Νόμος 4146/2013. Άρθρο 36Α. Χορήγηση αδειών διαμονής σε ιδιοκτήτες ακινήτων στην Ελλάδα.

1. Με απόφαση του Γενικού Γραμματέα Αποκεντρωμένης Διοίκησης, χορηγείται άδεια διαμονής για πέντε έτη σε υπήκοο τρίτης χώρας, εφόσον έχει λάβει θεώρηση εισόδου όταν απαιτείται και διαθέτει, είτε προσωπικά είτε μέσω νομικού προσώπου του οποίου οι μετοχές ή τα εταιρικά μερίδια του ανήκουν εξ ολοκλήρου, κατά κυριότητα, νομή και κατοχή ακίνητη περιουσία στην Ελλάδα ή έχει συνάψει τουλάχιστον δεκαετούς διάρκειας χρονομεριστική μίσθωση του ν. 1652/1986 «Σύμβαση Χρονομεριστικής Μίσθωσης και Ρύθμιση Συναφών Θεμάτων» (Α`167) όπως ισχύει, ή δεκαετούς διάρκειας μίσθωση ξενοδοχειακών καταλυμάτων ή τουριστικών επιπλωμένων κατοικιών σε σύνθετα τουριστικά καταλύματα του άρθρου 8 παρ. 2 του ν. 4002/2011 (Α`180). Η ως άνω άδεια μπορεί να ανανεώνεται για ισόχρονη διάρκεια, εφόσον η ακίνητη περιουσία παραμένει κατά τους παραπάνω τρόπους στην κυριότητα, νομή και κατοχή του ή παραμένουν σε ισχύ οι συμβάσεις του προηγούμενου εδαφίου και πληρούνται οι λοιπές, προβλεπόμενες από το νόμο, προϋποθέσεις. Το ελάχιστο ύψος της ακίνητης περιουσίας, καθώς και το συμβατικό τίμημα των χρονομεριστικών μισθώσεων και των μισθώσεων ξενοδοχειακών καταλυμάτων ή τουριστικών επιπλωμένων κατοικιών σε σύνθετα τουριστικά καταλύματα του παρόντος άρθρου καθορίζεται σε διακόσιες πενήντα χιλιάδες (250.000) ευρώ. Με κοινή απόφαση των Υπουργών Εσωτερικών και Οικονομικών το ύψος της ως άνω ακίνητης περιουσίας μπορεί να αναπροσαρμόζεται, και θα προκύπτει σύμφωνα με τις αναγραφόμενες επί των συμβολαίων αξίες των ακινήτων ή των συμβάσεων μίσθωσης.

2. Ο παραπάνω υπήκοος τρίτης χώρας μπορεί να συνοδεύεται και από τα, κατά την παρ. 1 του άρθρου 54 του ν. 3386/2005, μέλη της οικογένειας του, στα οποία χορηγείται, ύστερα από αίτηση τους, ατομική άδεια διαμονής που ανανεώνεται ή /και λήγει ταυτόχρονα με την άδεια διαμονής του συντηρούντος.

3. Οι κατά τις παραγράφους 3 και 4 του παρόντος άρθρου χορηγούμενες άδειες διαμονής δεν καθιερώνουν δικαίωμα πρόσβασης σε οποιαδήποτε μορφή εργασίας.

4. Το κατά τις διατάξεις του παρόντος άρθρου χρονικό διάστημα διαμονής δεν συνυπολογίζεται για τη χορήγηση ιθαγένειας στους διαμένοντες.

Αγοραπωλησίες ακινήτων - Έλεγχος τίτλων

Η παρουσία ενός δικηγόρου στην αγορά ακινήτου είναι κρίσιμη σε πολλά στάδια της διαδικασίας της αγοραπωλησίας. Κάθε υποψήφιος αγοραστής πριν προβεί στην αγορά ακινήτου πρέπει να κάνει τα ακόλουθα μικρά βήματα μεγάλης σημασίας:
 
Α) ΕΛΕΓΧΟΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΣΤΟ ΥΠΟΘΗΚΟΦΥΛΑΚΕΙΟ:
 
Αρχικά ο δικηγόρος του υποψήφιου αγοραστή πρέπει να ελέγξει μια σειρά θεμάτων που αφορούν το ακίνητο στο κατά τόπον αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο (έλεγχος τίτλων του ακινήτου). Αναλυτικότερα ο έλεγχος γίνεται για να διαπιστωθεί εάν υπάρχουν βάρη στο ακίνητο, δηλαδή εάν τυχόν υπάρχουν προσημειώσεις υποθήκης, υποθηκεύσεις ή εάν έχουν εγερθεί διεκδικήσεις ή εκκρεμείς αγωγές σε βάρος του ακινήτου. Μελετάμε με μεγάλη προσοχή του τίτλους, ώστε να δούμε την αλληλουχία και τη νομιμότητα του τρόπου κτήσεως του προς μεταβίβαση ακινήτου του ή των δικαιοπαρόχων.

Αφού ολοκληρωθεί ο έλεγχος και το ακίνητο είναι «καθαρό» από βάρη, στη συνέχεια σκόπιμη είναι η λήψη ενός αντιγράφου των τίτλων του ακινήτου, το οποίο θα χρειαστεί για τη μετέπειτα σύνταξη του συμβολαίου αγοραπωλησίας.
 
Β) ΕΛΕΓΧΟΣ ΑΚΙΝΗΤΟΥ ΣΤΗΝ ΠΟΛΕΟΔΟΜΙΑ:
 
Ο δικηγόρος του υποψήφιου αγοραστή συνεχίζει τον έλεγχο σχετικά με το ακίνητο στην κατά τόπον αρμόδια Πολεοδομία. Αναλυτικότερα μελετά την οικοδομική άδεια του ακινήτου για να διαπιστώσει εάν είναι τυχόν αυθαίρετο ή όχι, εάν υπάρχουν τυχόν πολεοδομικές παραβάσεις ή υπερβάσεις σε σχέση με την άδεια.

Γ) ΠΛΗΡΩΜΗ ΦΟΡΟΥ ΣΤΗΝ ΑΡΜΟΔΙΑ ΔΟΥ:
 
Για να μπορέσει να γίνει το συμβόλαιο, ο υποψήφιος αγοραστής οφείλει να πληρώσει προκαταβολικά κάποιους φόρους στην κατά τόπον αρμόδια ΔΟΥ, οι οποίοι αναλογούν στο ακίνητο που ενδιαφέρεται να αγοράσει και καθορίζονται με βάση την αντικειμενική του αξία. Εάν δεν έχει οριστεί η αντικειμενική αξία του ακινήτου, ο ορισμός της γίνεται από συμβολαιογράφο.  Κρίσιμο είναι στο σημείο αυτό να διευκρινιστεί εάν το ακίνητο συνιστά πρώτη κατοικία. 
 
Δ) ΣΥΝΤΑΞΗ ΣΥΜΒΟΛΑΙΟΥ:

Η υπογραφή του επίσημου συμβολαίου διενεργείται στο συμβολαιογραφείο με την επίσημη παρουσία του συμβολαιογράφου, του πωλητή, του υποψήφιου αγοραστή και των δικηγόρων των δύο συμβαλλομένων στην αγοραπωλησία. Αφού το συμβόλαιο αναγνωσθεί καθαρά και οι δύο πλευρές δηλώσουν ότι το κατανοούν πλήρως και συμφωνούν με τους όρους και το περιεχόμενό του, γίνεται η υπογραφή του συμβολαίου και από τις δύο πλευρές.

Ε) ΜΕΤΑΓΡΑΦΗ ΣΥΜΒΟΛΑΙΟΥ ΣΤΟ ΥΠΟΘΗΚΟΦΥΛΑΚΕΙΟ:

Επίσημα η μεταβίβαση της κυριότητας λαμβάνει χώρα με την μεταγραφή του υπογραφέντος συμβολαίου στο κατά τόπον αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο, όπου κατοχυρώνεται και επίσημα στην μερίδα του αγοραστή και νέου ιδιοκτήτη η διαδικασία της αγοραπωλησίας και η κυριότητα του ακινήτου.

ΣΤ) ΛΟΙΠΑ ΕΞΟΔΑ:
 
Τα λοιπά έξοδα για την οριστική υπογραφή του συμβολαίου περιλαμβάνουν:

ι) Αμοιβή δικηγόρου: ανέρχεται στο 1% επί της αξίας του συμβολαίου μέχρι το ποσό των 44.020,00 € και στο 0,5% επί της λοιπής αξίας του συμβολαίου, υπερβαίνουσας τις 44.020,00 €. Η αμοιβή του δικηγόρου μπορεί να διαμορφωθεί προς τα επάνω, ανάλογα με την κρισιμότητα του συμβολαίου.

ιι) Αμοιβή συμβολαιογράφου: ανέρχεται στο 1,6% επί της αξίας.
ιιι) Έξοδα μεταγραφής στο Υποθηκοφυλακείο: ανέρχονται στο 4,7‰ επί της αξίας του συμβολαίου